서울 전역 경기 12곳 투기과열지구 지정 및 주담대 규제 강화: 2025년 부동산 대책 총정리

서울 전역 경기 12곳 투기과열지구 지정 및 주담대 규제 강화: 2025년 부동산 대책 총정리

2025년 10월 15일 발표된 정부의 부동산 안정화 대책은 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 확대 지정하고, 토지거래허가구역을 신규로 설정함과 동시에 주택담보대출 규제를 강화하여 투기 수요 차단과 실수요 보호를 골자로 한다. 이번 조치는 수도권 135만 호 주택 공급을 원활히 하기 위한 사전 정비이자, 최근 집값 상승 기대감 확산에 선제 대응하는 조치다.

1. 규제지역 확대 지정: 서울 전역과 경기 12곳

정부는 서울 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)를 제외한 서울의 나머지 21개 자치구를 조정대상지역 및 투기과열지구로 새롭게 지정하고, 경기도 내 12개 지역도 동일하게 지정했다. 해당 지역은 다음과 같다.

• 과천시
• 광명시
• 성남시 분당구·수정구·중원구
• 수원시 영통구·장안구·팔달구
• 안양시 동안구
• 용인시 수지구
• 의왕시
• 하남시

기존의 규제 지역 외에 이들 지역이 포함되며, 지정 공고일 기준으로 각종 부동산 규제가 즉시 적용된다.

핵심 요점

새롭게 지정된 규제지역에서는 청약 자격 강화, 전매제한, 조합원 지위 양도 제한 등 다양한 규제가 동시에 적용되어 투자 수요를 억제하고 실수요 중심의 거래만 허용된다.

구분	대상 지역
서울	21개 자치구 전체
경기	과천, 광명, 성남(3), 수원(3), 안양, 용인 수지, 의왕, 하남

2. 토지거래허가구역 신규 지정

조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 지역 내의 아파트 및 동일 단지 내 연립·다세대주택이 토지거래허가구역으로 추가 지정되었다. 이에 따라 2025년 10월 20일부터는 이들 지역에서 부동산 거래 시 계약 전 반드시 관할 관청의 허가를 받아야 유효한 계약이 된다.

핵심 요점

허가를 받지 않고 거래한 경우 계약 자체가 무효 처리되며, 실거주 의무까지 부과된다. 단, 10월 20일 이전 계약은 예외로 허가 대상이 아니다.

시행일	2025년 10월 20일
허가대상	아파트, 연립, 다세대주택
실거주 의무	허가 후 2년 거주 필수

3. 주택담보대출(주담대) 한도 축소 및 금융규제 강화

이번 대책에서 가장 주목할 점은 주택담보대출 가능 한도의 대폭 축소다. 특히 수도권 및 규제지역 내 고가주택을 중심으로 다음과 같이 대출 한도가 변경되었다.

1. 시가 15억 원 이하: 기존과 동일하게 6억 원 한도
2. 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하: 최대 4억 원
3. 25억 원 초과: 최대 2억 원

또한, 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하고, 전세대출의 이자도 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 반영된다.

핵심 요점

실수요자 중심 대출 유도와 함께 고가주택 투자 목적 대출을 억제해 가계부채 증가를 억제하는 목적이 크다.

주택 시가	주담대 한도
15억 원 이하	6억 원
15억 초과 ~ 25억 이하	4억 원
25억 초과	2억 원

4. 정비사업 및 청약 관련 규제 강화

정비사업 구역 내 조합원 지위 양도는 지정일 이후 제한되며, 조합원 1인당 공급 가능 주택 수는 1채로 제한된다. 청약 제도도 강화되어 청약통장 가입기간, 세대주 요건 등이 엄격히 적용되며, 재당첨 제한 규정도 확대된다.

핵심 요점

투기성 청약과 정비사업 관련 투기를 방지하고, 실거주 목적의 진입을 유도하는 제도 강화로 평가된다.

대상	적용 내용
청약	가점제 비율 확대, 재당첨 제한
정비사업	조합원 지위 양도 금지, 주택 공급 1채 제한

5. 부동산 불법행위 감독기구 신설 및 단속 강화

정부는 국무총리 직속의 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설하고, 국세청, 경찰청, 금융위원회 등 관계부처가 합동으로 단속에 나선다. 특히 허위 거래 신고, 초고가 주택 증여, 대출 규제 우회 거래 등을 집중 조사하고 처벌할 예정이다.

핵심 요점

시장 교란 행위를 뿌리 뽑고 공정하고 투명한 시장 질서를 확립하는 것이 목표다.

단속 기관	국토부, 국세청, 경찰청, 금융위
주요 단속 내용	허위 신고가, 대출 불법 유용, 증여세 탈루 등