서울 경기 주담대 한도 축소, DSR 강화…2025 부동산 대출 규제 총정리
2025년 10월, 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 고가 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도를 대폭 축소하는 강도 높은 부동산 대책을 발표했습니다. 이와 함께 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하고, 스트레스 금리 하한도 상향 조정하며 가계부채 관리를 본격화했습니다. 이번 글에서는 이러한 부동산 금융 규제의 핵심 내용을 항목별로 상세히 분석합니다.
목차
- 2025년 부동산 대출 규제 발표 배경
- 규제지역 지정: 서울 전역 + 경기 12개 지역
- 주담대 한도 축소: 15억·25억 기준 신설
- DSR 산정 시 스트레스 금리 상향
- 1주택자 전세대출 DSR 포함
- 비주택담보대출 LTV 축소와 토지거래허가제 강화
- 시행일 및 경과 규정 정리
1. 2025년 부동산 대출 규제 발표 배경
정부는 2025년 하반기 들어 수도권을 중심으로 주택가격이 다시 오름세를 보이자, 가계부채의 추가 확대를 막고 시장 과열을 선제적으로 차단하기 위한 대책을 발표했습니다. 특히 대출 규제 완화 이후 수도권 고가 주택을 중심으로 ‘영끌 매수’나 갭투자 움직임이 감지되면서, 정책당국은 대출을 통한 주택 구매 수요를 억제하는 강력한 방안을 채택하게 된 것입니다.
핵심 목표는 다음과 같습니다.
- 대출을 통한 고가주택 수요 차단
- 금리 하락 기대에 따른 과열 방지
- DSR 실효성 제고 및 가계 건전성 강화
이는 단순한 규제 강화가 아니라, 금리 변동 가능성까지 고려한 실질적인 리스크 관리 전략으로 평가됩니다.
2. 규제지역 지정: 서울 전역 + 경기 12개 지역
이번 대책의 가장 두드러진 특징은 지역 규제의 확대입니다. 서울 전역이 다시 투기과열지구로 지정되었고, 경기권에서도 12개 주요 지역이 포함되었습니다. 해당 지역은 다음과 같습니다.
- 경기 지역: 과천, 성남(분당, 수정, 중원), 광명, 하남, 용인 수지, 안양 동안, 의왕, 수원(영통, 장안, 팔달)
이들 지역은 실수요뿐 아니라 투자 수요가 많은 지역으로, 규제지역 지정으로 인해 다음과 같은 제한이 적용됩니다.
- 주담대 LTV 축소 (기존 70% → 40%)
- 주택 거래 시 실거주 요건 강화
- 토지거래허가제 적용으로 일정 면적 이상 거래 시 관할 지자체 허가 필요
결국, 규제지역 확대는 대출 차단뿐만 아니라 투기적 거래 자체를 선제적으로 제약하려는 포석이라 볼 수 있습니다.
3. 주담대 한도 축소: 15억·25억 기준 신설
이번 대출 규제의 핵심 중 하나는 주택 가격 구간에 따른 주담대 한도 차등 적용입니다. 기존에는 규제지역 내 주담대 한도가 일괄적으로 적용되었으나, 이번에는 주택 시가에 따라 다음과 같이 세분화되었습니다.
- 15억 원 이하: 최대 6억 원 (기존과 동일)
- 15억 초과 ~ 25억 원 이하: 최대 4억 원
- 25억 원 초과: 최대 2억 원
이 조치로 고가주택에 대한 금융 접근성이 크게 낮아졌으며, 사실상 ‘현금부자’가 아니고서는 25억 초과 고가주택 구입이 어려워졌습니다. 이는 명확한 수요억제 정책으로, 고가주택 시장의 과열을 직접 겨냥한 셈입니다.
4. DSR 산정 시 스트레스 금리 상향
DSR(총부채원리금상환비율)은 금융기관이 대출 심사 시 차주의 소득 대비 원리금 상환능력을 판단하는 기준입니다. 기존에는 실제 대출금리에 1.5%를 더한 스트레스 금리를 가정해 DSR을 계산했으나, 이번에 이를 수도권·규제지역에 한해 3%로 상향 조정했습니다.
즉, 대출금리가 4%라면 실제로는 7% 금리로 상환 가능 여부를 평가하는 셈입니다. 이는 금리가 하락할 경우 대출한도가 자동 확대되는 문제점을 방지하려는 조치이며, 미래 금리 리스크를 반영해 과도한 레버리지를 차단하는 효과가 있습니다.
5. 1주택자 전세대출 DSR 포함
갭투자 제한을 위해 정부는 전세대출까지 DSR에 포함하기로 했습니다. 다만 이번 조치는 단계적으로 적용되며, 초기에는 수도권·규제지역 내 1주택자에게만 적용됩니다.
포함되는 항목은 전세대출의 ‘이자 상환액’이며, 원금은 제외됩니다. 이로 인해 전세대출을 통해 주택을 매입하는 구조, 즉 전세를 끼고 매수하는 방식은 더욱 제한될 것으로 예상됩니다.
향후 전세대출의 전체 원리금까지 DSR에 포함하는 방안도 점진적으로 추진될 수 있다는 정부 입장도 언급되어 있습니다.
6. 비주택담보대출 LTV 축소와 토지거래허가제 강화
비주택용 부동산(상가, 오피스텔 등)에 대한 담보대출도 이번 규제에 포함되었습니다. 해당 지역의 비주택 담보대출에 적용되는 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 대폭 축소됩니다.
이는 상가 등을 이용한 우회 투자 및 부동산 자산 쏠림을 방지하기 위한 조치로, 가계 뿐 아니라 자영업자 및 법인 투자자에게도 영향을 줄 수 있습니다. 특히 상가 분양이나 오피스텔 갭투자 등의 차단 효과도 기대됩니다.
7. 시행일 및 경과 규정 정리
이번 조치들은 대부분 2025년 10월 16일부터 즉시 시행됩니다. 다만 다음과 같은 경과 규정이 마련되어 있습니다.
- 10월 15일 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 경우
- 이미 대출 신청이 완료된 경우
이러한 경우에는 기존 제도가 적용되며, 실수요자 보호와 신뢰 이익 보장을 위해 일부 유예가 적용됩니다. 따라서 계약 체결일과 대출 접수일이 규제 적용 여부를 판단하는 핵심 기준이 됩니다.
핵심 내용 요약 표
| 항목 | 변경 내용 |
| 주담대 한도 | 15억 이하: 6억 / 15~25억: 4억 / 25억 초과: 2억 |
| 스트레스 금리 | 1.5% → 3% (수도권 및 규제지역) |
| 전세대출 DSR 반영 | 1주택자 이자 상환액만 포함 |
| LTV (주택/비주택) | 70% → 40%로 축소 |
| 시행일 | 2025년 10월 16일부터 |
| 경과 조치 | 계약 및 대출 신청 완료 시 기존 규정 적용 |
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